Результаты поиска

Стоит ли покупать кооперативные квартиры в Чехии?

Автор: Деловая Прага в 05.06.2015
| 0

Достаточно часто возникают вопросы: какая разница между кооперативным жильем и жильем в частной собственности с точки зрения, например, приобретения квартиры? Какие «подводные камни» могут ожидать покупателя кооперативной квартиры?
В настоящее время законы очень сблизили юридический статус кооперативного жилья и жилья в частной собственности. Мало разницы и в возможностях получения кредита кооперативом на ремонт здания. Итак, подробнее:

Жилищный кооператив:

Кооперативные квартирыКооперативную квартиру можно продать без согласия правления кооператива. Речь идет о переводе членских прав в кооперативе, связанных с правом найма квартиры при соблюдении условия, что приобретатель членских прав будет соблюдать условия членства в кооперативе.
Сама сделка происходит практически моментально и не требует ни подготовки нескольких договоров, ни нотариального хранения денег, ни регистрации в Кадастре недвижимости (в настоящее время в Праге это занимает 4 месяца).
В случае смерти члена кооператива право найма квартиры получает его наследник, на которого переводится членство в кооперативе.
Если член кооператива намерен сдать квартиру в наем третьему лицу, на это необходимо получить согласие правления кооператива, однако устав можно законным путем изменить, исключив такое ограничение права членов кооператива.
Совместными квартиросъемщиками, то есть лицами, обладающими правами на наем квартиры как член кооператива, вправе быть только супруги.

Содружество владельцев квартир:

Если квартиры в многоквартирном доме находятся в частной собственности своих владельцев, то для решения вопросов общего характера, например, содержания дома, образуется содружество владельцев квартир.

Право собственности на квартиру является правом собственности на объект недвижимости, которое можно переводить на иное лицо и наследовать или завещать. Если перевод права собственности на квартиру (продажа) подлежит налогообложению — налогу с продажи недвижимости или подоходному налогу, то необходимо иметь экспертное заключение о цене квартиры, которое будет исходить из оценки всего дома в целом.
О сдаче квартиры в наем третьему лицу или обмене квартиры решение принимается самостоятельно владельцем квартиры.
Совладельцами квартиры могут быть несколько лиц.

Правовые и организационные обстоятельства перехода жилищного кооператива в содружество владельцев квартир

Если жилищный кооператив (ЖК) трансформируется в содружество владельцев квартир (СВК), то возникает непростая ситуация, когда одновременно некоторое время будут существовать два юридических лица в доме — ЖК и СВК. Оба имеют свои органы управления, уставы, протоколы заседаний и собраний, счета в банке, налоговые отчеты. В обоих субъектах имеются различные принципы голосования, если только в уставе ЖК заранее не определено голосование пропорционально размеру членской доли.
В случае если не все квартиры в доме со временем будут переведены в частную собственность, эта ситуация будет продолжаться.
Если таких кооперативных квартир останется менее пяти, а все остальные владельцы квартир в доме не будут являться членами кооператива, то статус таких четырех и менее квартир будет неясен — и не кооператив, и не содружество.
После перевода всех кооперативных квартир в частную собственность кооператив ликвидируется. Сделать это не так просто и дешево.
Если в течение процесса перевода кооперативной собственности в частную владельцы таких квартир будут выходить из кооператива, то обязанность ликвидировать кооператив ляжет на плечи оставшихся членов кооператива. Такую ситуацию лучше не допускать.

Читайте также:  Недвижимость в Праге - какой номер лучше?

Получение кредита на ремонт дома

Жилищный кооператив:
Получение кредита не сопряжено с какими-либо проблемами, банк охотно идет навстречу, так как ЖК ручается зданием, находящимся в своей собственности.

Содружество владельцев квартир:
Если совладельцы дома желают получить кредит на ремонт в крупных размерах или реконструкцию, то закон № 103/2000 Св. предоставляет в этом случае возможность (§ 9) заключить договор об оформлении залогового права на квартиры в счет долговых обязательств, вытекающих из такого договора. При этом владельцы квартир ручаются в сумме до стоимости квартир по этим обязательствам. На оформление залогового права на квартиру требуется согласие ее владельца, что в случае хронического неплательщика ожидать трудно. О рискованном залоговом праве в случае явной необходимости обеспечения финансовых средств, таким образом, принимали бы решение только рядовые члены содружества владельцев квартир!

Перестройка квартир или пристройки к ним

Жилищный кооператив:
Решение об этом принимается членами кооператива большинством голосов. Переговоры со строительным отделом ведет правление кооператива, оно же получает разрешение на строительство.

Содружество владельцев квартир:
Такое мероприятие, осуществляемое в общих экономических интересах совладельцев дома, по закону вправе заблокировать один-единственный совладелец. Это может произойти либо умышленно (по любой причине) или из-за своего отсутствия (например, человек находится за границей). Закон также требует наличия 100-процентного согласия совладельцев с произведением строительных работам. Согласно закону застройщиками являются все совладельцы, договор о строительстве также должен быть подписан всеми совладельцами, все они должны принимать участие в рассмотрении вопроса о строительстве.

Получение разрешения на строительство

Жилищный кооператив:
Представляет всех членов при подаче ходатайства на получение разрешения на любое строительство, тем самым значительно упрощается процесс получения такого разрешения.

Содружество владельцев квартир:
В этом случае юридическое лицо (СВК) вообще не нужно при ходатайстве о получении разрешения на перестройку внутри квартиры или переоборудование мансардных помещений в жилые. Закон о владении квартирами требует, чтобы договор об этом заключали отдельные владельцы квартир, а не содружество. Закон прямо определяет (§ 17, п.4), что «застройщиками» являются владельцы квартир в доме и застройщик новой квартиры. Составление договора о таких строительных работах — дело не простое, а обеспечение наличия всех до единой подписи владельцев квартир бывает хлопотной работой. И то только при условии полного единодушия всех владельцев квартир дома.
В дальнейшем юридическое лицо (СВК) становится ненужным и при ходатайстве о разрешении на любые строительные работы, если такое разрешение необходимо. Таким образом, строительный закон не согласуется с законом о владении квартирами и в том, что требует согласия всех совладельцев дома в отдельности.

Читайте также:  Коммерческая недвижимость в Чехии и Праге - продажа, длительная аренда

Эксплуатационные проблемы в доме при существовании СВК

Обычно правовые познания новых владельцев квартир — совладельцев дома, очень незначительны. И речь идет не только о законе о владении квартирами, но и о положениях строительного закона, предписаний о проведении ревизии электрического и газового оборудования и их квартирной разводки. Непроведение ревизии может нанести серьезную угрозу эксплуатации здания. В большинстве своем владельцы квартир не осознают различия в своем статусе, когда проведение ревизии обеспечивал кооператив или домоуправление.

Некоторые совладельцы производят строительные работы в квартире без уведомления строительного отдела местного органа власти или не получив соответствующего разрешения. Они полагают, что в своей собственной квартире вольны делать все, что угодно. Некоторые неразрешенные перестройки могут угрожать остальным совладельцам здания. Поэтому требования по безопасной эксплуатации здания, указанные в этих двух пунктах, следует строго соблюдать.

Ряд владельцев квартир в них не проживает и находятся неизвестно где (о своем местопребывании они не обязаны оповещать остальных совладельцев). Поэтому если вдруг произойдет утечка воды, которая из их квартиры просочится «лишь немного» на потолок квартир этажом ниже, то нет возможности устранить аварию, так как доступа в их квартиру нет — частная собственность, а дефект не настолько велик, чтобы его считать угрозой для остальных людей. Также придется ждать, пока отыщется владелец квартиры, в случае необходимости отключения воды для ремонта водопроводного стояка.
На перевод права собственности с кооператива на себя лично часть совладельцев здания пошла для того, чтобы могла без согласования с кем-либо сдавать квартиру в наем кому угодно. Много квартир было сдано иностранцам, с которыми ни домоуправ, ни остальные совладельцы порой не могут общаться. Такие жильцы не хотят общаться при выяснении, почему в квартире их проживает намного больше людей, чем было заявлено, а также в случае произведения шума, неприятного запаха, затопления квартир этажом ниже и т. п. (см. также статью «На цену квартиры влияют и соседи»).
Первоначальные владельцы квартир, т. е. местные органы власти или кооперативы, обладали относительно более действенными методами защиты прав остальных жильцов.

Совладельцы дома с трудом узнают, кто становится новым членом их содружества после продажи квартиры, и где можно найти нового владельца в случае необходимости.

Защита прав пользователей квартир в отношении проблемных жильцов

Жилищный кооператив:
Закон, устав и договор наема представляют собой юридические инструменты, относительно эффективно защищающие права членов кооператива. В крайнем случае можно исключить из кооператива проблемного пользователя кооперативной квартиры, который грубо нарушает установленные правила. При этом он утрачивает право наема квартиры, и сегодня по решению суда несложно подыскать ему жилье взамен, чаще какой-либо приют. Освободившаяся квартира остается в распоряжении кооператива, который вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Содружество владельцев квартир:
На проблематичного владельца квартиры управу найти затруднительно. Если он нарушает правила поведения в доме или правила внутреннего распорядка, то можно по этому поводу обратиться в районный суд.
Если он ведет себя невыносимо, членам СВК ничего не остается, как подать на него в суд. В случае невнесения авансовых платежей на ремонт дома, долги также взыскиваются через суд, что не является быстрым и дешевым процессом. Юридические расходы при этом несут совладельцы дома вплоть до их взыскания с должника. При очень высокой задолженности суд может принять решение о продаже квартиры, однако она не будет принадлежать СВК.

Читайте также:  Реально ли купить квартиру в Чехии за пять тысяч евро?

Перевод права собственности в кооперативах, возникших для покупки дома

Члены таких кооперативов часто ошибочно уверены, что перевод права собственности на квартиры после окончательной выплаты за дом производится автоматически и бесплатно. Если такое положение имеется в уставе, то это действительно так. Однако в таком случае владельцы квартир обязаны подать налоговую декларацию по получению дара (кооператив им подарил квартиры), и тогда налоговое управление определит размер полагающегося налога.
Если же такое положение в уставе не заложено, то решение о переводе права собственности и цене перевода квартир в частную собственность принимает кооператив. Необходимо знать, что дом от его первоначального владельца выкупил кооператив как юридическое лицо, а не его члены. Платежи членов кооператива за квартиры в виде членских долей являются внутренним делом кооператива и его членов.

Переход из более крупного кооператива в СВК отдельного дома

Что касается кооперативных квартир, часто слышен вопрос будущих владельцев, которые решают перевести их в частную собственность, что будет, если кооператив обанкротится? Однако никто из них не ставит вопрос — а если обанкротится содружество владельцев квартир? Будущие владельцы также не задумываются о том, что отдельные члены содружества владельцев квартир могут оказаться в ситуации финансового кризиса, на что имеется достаточно причин, например, потеря работы. Это еще раз подтверждает тот факт, что они в своем большинстве не осознают факт коллективного владения домом. После перевода права собственности владельцы вдруг обнаруживают, что большой и финансово сильный коллектив кооператива они вновь сменили на коллектив, но уже совладельцев только одного дома, а этот коллектив с финансовой точки зрения более ранимый, чем крупный кооператив. К тому же об экономической деятельности кооператива можно было быть всегда в курсе дела, а информация о финансовых возможностях отдельных совладельцев недоступна.
Одновременно с этим в небольшом коллективе намного тяжелее найти людей, желающих и способных работать членами органа управления. Однако такой орган управления навсегда связан с фактом существования содружества владельцев квартир. Если бы в небольшом доме не нашлось лица, желающего и способного исполнять законные функции органа управления, определенные для СВК, то для содружества настанет тяжелая ситуация.

Читайте также на эту тему:

Сравнить варианты