Результаты поиска

Продажа недвижимости в Чехии — общие правила

Автор: Деловая Прага в 05.06.2015
| 0

Продажа недвижимостиПокупка и продажа жилой недвижимости — это всегда очень ответственная операция, к которой нужно подходить очень тщательно. Большинство людей, как правило, совершают такую сделку всего один — два раза в жизни. При этом, даже у себя на родине они, порой, допускают при этом серьезные ошибки и терпят убытки. Что уж говорить о чужой стране! Промахи, которые совершают владельцы квартир или домов при их продаже, часто повторяются. В этой статье мы постараемся рассказать о самых типичных ошибках владельцев квартир и коттеджей, по той или иной причине, решивших расстаться со своей недвижимостью в Чехии, подскажем, на что при осуществлении подобных операций нужно обращать внимание, чтобы не потерять свои деньги. Надеемся, что эта статья окажется полезной как продавцам, так и покупателям чешской недвижимости.

Слишком высокая или слишком низкая цена

Из всех ошибок, которые совершают хозяева недвижимости — эта самая распространенная. Результат всегда один — потерянные деньги. Если будете продавать свой дом или квартиру слишком дешево, то не стоит рассчитывать на хорошую прибыль. Не заработать вам и в том случае, если цена будет слишком высока. Разумеется, это вполне естественное желание — постараться получить за свою собственность как можно больше. Но всегда помните: высокая цена покупателей может отпугнуть. Они уйдут и купят другую недвижимость, а вам придется делать на свой объект скидку.

Вот простой пример, иллюстрирующий все вышесказанное: в одно из чешских агентств недвижимости обратился владелец коттеджа, желающий его продать. Нормальная рыночная цена на такой объект на тот момент составляла примерно 3, 5 — 4 миллиона крон. Однако владелец настаивал на боле высокой цене — 4, 5 миллиона. В течение двух месяцев объектом заинтересовалось двенадцать человек. Один из них хотел было купить дом, но при условии снижения цены до 4 миллионов крон. За большую сумму он покупать дом не желал. Владелец же здания уступать не хотел и настаивал на своей цене. Когда, наконец, спустя полгода продавец решился цену снизить, было уже поздно. Покупатель, предлагавший наивысшую цену — 4 миллиона, уже купил другой дом. В результате коттедж был продан только спустя год! При этом конечная цена составила 3,7 миллиона крон. Итогом жадности домовладельца стали дополнительные расходы на содержание здания, которые составили 60 тысяч крон. Конечная же цена оказалась на 300 тысяч крон меньше, чем изначально предлагало агентство недвижимости.

В принципе, небольшое завышение цены продаваемой недвижимости является традиционной тактикой продавцов. Так можно получить дополнительный «простор» для торговли если, например, покупатель хочет заплатить сразу и наличными. Но, если вы «перестараетесь», то просто отпугнете потенциальных покупателей. Для того, чтобы правильно выбрать цену — нужно обладать хорошим опытом и знаниями рынка. Если вы новичок в этом деле — тщательно изучите все аналогичные предложения в вашем районе или населенном пункте. И помните, что продавец ВСЕГДА в объявлении просит больше, чем впоследствии получает от покупателя.

Читайте также:  Купить недвижимость в Чехии - шпаргалка

Незнание законодательства

Разумеется, каждый продавец хочет быть уверен, что после совершения сделки купли-продажи его не ожидает никаких неприятностей в виде разорванного по суду договора, необходимости вернуть деньги покупателю и другие «сюрпризов». Однако, для этого нужно помнить, что каждый договор нужно тщательно проверять на соответствие действующему законодательству.

Вот, например, самые часто встречающиеся моменты, о которых забывают владельцы недвижимости при совершении сделки купли-продажи:
всегда следует помнить о том, что кроме лиц, записанных в качестве собственников квартиры или дома в кадастре недвижимости, есть еще и другие люди, которых эта продажа напрямую касается. И, чтобы сделка прошла гладко, без сучка и задоринки, нужно получить соответствующее разрешение и документы и от них. Например, если продается недвижимость, являющаяся совместной собственностью супругов, свое согласие со сделкой должен документально оформить и второй супруг. Если вы продаете свою долю в недвижимости, вы обязаны ее сначала предложить остальным совладельцам. В противном случае, они смогут и после завершения сделки ее оспорить в судебном порядке.

И еще один важный момент: в каждом случае купли-продажи или перевода права собственности на недвижимость продавец обязан заплатить налог. Его величина составляет 3% от продажной цены или от суммы, определенной оценщиком, в зависимости от того, что из этого выше. Стоимость такой экспертизы составляет в случае оценки квартиры — 2−3 тысячи крон, в случае с коттеджами — от трех до пяти тысяч крон.

Недостаточная подготовка с продаже

У покупателя, зачастую, складывается мнение об объекте по первому впечатлению. Разумеется, запущенный дом или квартира выглядят так, словно просит скидки. Дом же, о котором его владелец заботится, своим лоском, напротив, требуемую цену только подтверждает. Если у покупателя будет на выбор два-три объекта, в целом отвечающих его основным требованиям, он начнет сравнивать и мелкие детали, особенности. И именно здесь порой решается, купят ли у вас дом и сколько вы за него получите. Разумеется, здесь не идет речь о каких-то дорогостоящих приготовлениях. Большинство из этих предпродажных «трюков» довольно просты — покрасить, вымыть, побелить, проветрить комнаты перед приходом покупателей, включить лампы и так далее. Многое из этого не будет стоить вам ни кроны. Цель всех этих действий — сделать так, чтобы ваш дом выглядел просторным, чистым, опрятным и привлекательным. Небольшие вложения в наведение лоска могут составить порядка пяти или десяти тысяч крон. Добавьте к этому несколько часов работы — все это при продаже сможет принести вам неплохую отдачу, увеличив цену дома на 50 -100 тысяч крон.

Читайте также:  Замок или костел в собственность? Подробнее о покупке исторических зданий в Чехии

Неправильно размещенное объявление

Многие люди, продающие свои квартиры или дома, почему-то считают, что достаточно дать объявление в газету и толпы покупателей прибегут к ним сами. Сейчас, как свидетельствует опыт, люди ищут недвижимость главным образом, через интернет. Это для них боле удобно, ведь достаточно набрать в поисковой системе нужные параметры — цену, площадь, район и на экране появятся всевозможные предложения. Поэтому, если вы хотите продать свой дом или квартиру быстро и за ту цену, которую он реально стоит — размещайте свои объявления на специализированных интернет-страницах. Правда, стоит иметь ввиду, что стоимость размещения объявлений на самых посещаемых интернет-страницах довольно высока, на некоторых из них могут размещать объявления только агентства недвижимости. Но поверьте, эти расходы себя оправдывают.

Если вы продаете недвижимость при посредничестве агентства недвижимости, убедитесь, что оно разместило ваше предложение везде, где только можно, а не только на ее собственных страницах — этого недостаточно. Хотите продать дороже — не скупитесь на рекламу.

Отсутствие опыта проведения переговоров при осуществлении сделки

Как только вы разместите свое объявление о продаже дома — вам начнут звонить потенциальные покупатели и задавать множество вопросов. И это будет происходить в течение целого дня, и во время рабочего времени, и вечером, и на выходных. На каждый звонок нужно отвечать доброжелательно, быстро и компетентно. И помните, если вы не успели взять трубку, есть шанс, что человек может просто больше не перезвонить, а значит, одним покупателем стало меньше. Поэтому нужно быть готовым к тяжелому «телефонному «марафону.

Кроме собственно телефонных переговоров вас ждут и бесконечные встречи с заинтересовавшимися вашим объявлением. Необходимо хорошо к ним приготовиться, набраться сил, терпеливости и дружелюбия. Покупатели начнут с вами договариваться о просмотре вашей недвижимости, но, как показывает опыт, реально на них приходит только семь из десяти позвонивших. При этом, один из них окажется спекулянтом, который предложит вам смешную цену за ваш дом или квартиру. Еще трем потенциальным покупателям объект просто не понравится. Двум все придется по душе, но они вам сообщат, что должны сперва договориться с банком о кредите. Правда, получат они его или — еще большой вопрос. И только один окажется вполне платежеспособным и имеющим интерес к вашей недвижимости.
Как только найдется серьезный покупатель, начнутся собственно переговоры. Каждый покупатель будет пытаться выяснить у вас, действительно ли та цена, которую вы обозначили в объявлении — окончательная. При этом некоторые будут ваш дом или квартиру придирчиво осматривать и выискивать недостатки, критиковать и настаивать на снижении цены. В таких ситуациях, к сожалению, не существует каких-либо специальных методов поведения и способов защиты (разве что поручить все эту работу специалисту из агентства недвижимости, которое представляет ваши интересы). Опыт говорит, что нельзя расслабляться на любом этапе сделки — вплоть до подписания договора и поступления вырученных средств на ваш счет.

Читайте также:  Недвижимость в Чехии - цены в рублях

Непрофессионально составленный договор

Неудачно составленный договор купли-продажи — это, наверное, самый быстрый способ потерять деньги. Часто продавец настаивает на том, чтобы в договор было включено положение, согласно которому, право собственности перейдет к покупателю только тогда, когда тот полностью расплатится за покупку. В непрофессионально составленных договорах это условие постоянно упоминается и склоняется во всех падежах. Правда, далеко не все продавцы-любители знают, что это положение не имеет никакого значения. В действительности же, для чиновников имеет значение лишь то, в какой день в кадастральное управление было подано заявление о смене собственника. Оговариваются ли при этом в самом договоре какие-то условия, оплаты или нет — не имеет значения. Если покупатель принесет в кадастральное управление надлежащим образом оформленные документы по смене права собственности и подаст соответствующее заявление, то его примут. Вам же, спустя какое-то время придет уведомление, что вы лишились права собственности на проданный объект. А расплатился ли с вами покупатель или нет — никого волновать при этом не будет.

Еще один важный момент касается подмены. Продаваемая недвижимость должна в договоре быть описана таким образом, чтобы ее никак нельзя было спутать или умышлено заменить другой. Например, в случае продажи квартиры для этого в договоре нужно указать: номер квартиры и ее точное месторасположение в здании, кадастральный номер дома, номер участка, на котором он стоит, номер листа собственности, точное название городского района или его части, где недвижимость находится.

Каждый продавец также должен знать, что закон защищает права покупателя недвижимости в случае обнаружения ее скрытых недостатков. Если в доме, например, протекает кровля или неисправна электропроводка — об этом нужно упомянуть в договоре. В случае обнаружения этих недостатков даже спустя несколько месяцев, а то и лет, покупатель, сумевший доказать, что имело место именно умышленное сокрытие недостатков, может потребовать вернуть ему часть денег. В определенных случаях обманутый покупатель может потребовать разорвать договор и полностью вернуть ему деньги. Поэтому для самого продавца гораздо безопаснее, если он не будет скрывать никаких недостатков от покупателя, а все имеющиеся будут надлежащим образом зафиксированы в договоре.

Читайте также на эту тему:

Сравнить варианты