Результаты поиска

Квартира в городе или домик в деревне?

Автор: Деловая Прага в 05.06.2015
| 0

Место расположения объекта недвижимости, помимо его цены, это наверное, один из основных факторов, влияющих на решение о покупке, которое принимает инвестор. Если вы размышляете о том, покупать или не покупать недвижимость в Чехии, а если покупать, то где конкретно, предлагаем вашему вниманию этот очерк.

Жилье как символ

Домик в деревнеВ первой половине девяностых годов в Чехии начал образовываться слой богатых людей, для которых одним из главных символов успеха и высокого положения в обществе являлся большой семейный дом с садом недалеко от крупного города. В итоге родился новый архитектурный и жизненный стиль, метко прозванный в народе «предпринимательское барокко». Собственная квартира, даже больших размеров и в центре города не считалась в то время престижной, и поэтому такое жилье покупали те, кого меньше заботило общественное мнение, кто престижу предпочитал практичность и те, кто по финансовым соображениям не мог себе позволить большой коттедж.
Постепенно, многие из тех, что спешили приобрести собственный дом в деревне обнаружили, что каким бы ни был большим и красивым коттедж, в нем не достичь необходимого комфорта, если в поселке нет должной инфраструктуры. Кроме того, проживание в загородном доме — удовольствие не из дешевых, только поездки на работу и за продуктами выливаются в круглую сумму. В среднем, обеспечение должного комфорта при проживании в загородном доме обходится в 2 раза дороже, чем при проживании в городской квартире.

Главным образом по этим причинам можем наблюдать в последние годы возрастающий интерес у богатых слоев населения к квартирам в городе. К тому же в последнее время появилась возможность качественно и с размахом оформить городские апартаменты, так, что они по престижности не будет уступать хорошему коттеджу. Это доказывают многие успешные проекты класса люкс, осуществленные прежде всего в Праге и Брно. Аналогичный путь развития и переселения происходит и в других странах Европы.

Существенно отличается ситуация в маленьких городах и отдаленных населенных пунктах Чехии. Показателем успеха здесь всегда был и остается хороший частный дом. Прежде всего потому, что в таких районах практически не существует альтернативы. Продажа новых и вторичных квартир там сильно ограничена, поскольку приватизация жилищного фонда во многих областях еще только начинается.

Из панельных домов в частные виллы

Домик в деревне 2Один из важных индикаторов интереса инвесторов к продуктам — динамика цен на товар. В последнее время цены на коттеджи в пригородной зоне Чехии подвержены стагнации, в отличие от стоимости на высококлассные квартиры в хороших городских районах, которые наоборот постоянно растут. Исключение составляет только жилье в неинтересных или проблемных кварталах и квартиры в панельных домах, которые никогда не смогут стать показателем успешности и, даже после реконструкции, не смогут отвечать всем параметрам высококлассного жилья. В таких районах наоборот наблюдается переселение обывателей из панельных квартир в загородные поселки с недорогими коттеджами небольшой площади. Цена на земельные участки в таких районах постоянно растет и поэтому наибольший интерес наблюдается к небольшим наделам — в 600−700 квадратных метров. Тенденция к переезду в частные небольшие дома, по мнению чешских риэлтеров, в будущем только усилится. Как только коммунальные платежи за государственные квартиры приблизятся по сумме к выплатам по ипотечным кредитам, желающих переехать за город станет еще больше.

Читайте также:  Что означают двойные номера домов в Чехии?

Плюсы и минусы жизни в городе и деревне:

Квартира в городе

Среди основных положительных моментов проживания в городской квартире, прежде всего, стоит отметить хорошее транспортное сообщение, близость торговых и развлекательных заведений, большое разнообразие культурных мероприятий. Забота о вывозе мусора, уборке территории, технического обслуживания дома лежит на специальных службах и владельцу квартиры вообще не приходится об этом думать.
Однако все это компенсируется несколькими значительными минусами, как то: меньшая безопасность, проблемы с парковкой, возможность столкнуться с недисциплинированностью соседей. Довольно часто, если квартира куплена не в новом доме, большие средства собственников уходят на реконструкцию и ремонт здания, возможны и проблемы из-за разных взглядов собственников на необходимость, стоимость и ход ремонта. В случае кооперативной квартиры довольно сложно сделать перепланировку.

Коттедж в поселке

Плюсы проживания в собственном доме в пригороде: нет необходимости в согласовании изменений, строительства, ремонта и реконструкции на собственном участке, не нужно покупать отдельно дачу, свежий воздух, соседи находятся относительно далеко, а значит больше личного пространства для членов семьи. Нет проблем с парковкой, есть все условия для содержания домашних животных. Среди минусов стоит отметить то, что содержание дома полностью лежит на плечах собственника, он же должен постоянно заботиться о техническом состоянии строения, обеспечить вывоз мусора, уборку территории. Не везде есть необходимые коммуникации — вода, газ, канализация. Меньше в округе магазинов и учреждений быта, ограниченный выбор культурных мероприятий, а зачастую и плохое транспортное сообщение.

Собственность это прежде всего ответственность

Домик в деревне 3Если коттедж покупают как правило в частную собственность, то в случае с жильем в многоквартирном доме в Чешской республике, может быть два основных варианта. Кроме частной собственности, квартира может быть и владением кооператива. Разница в том, что в первом случае за покупателем закреплена документально конкретное жилье, а во втором он значится как член кооператива с определенной долей собственности, что дает ему право пользоваться помещением за арендную плату. Такие квартиры стоят на рынке примерно на 15% дешевле, чем частные. После выплаты пая и соблюдения определенных уставом кооператива условий такая квартира может быть бесплатно переведена в частную собственность. На владельца кооперативной квартиры, как, впрочем, и частной накладываются и определенные обязательства. Это, прежде всего, забота об общей части дома. Нередко на этом поприще возникают проблемы из-за разных взглядов соседей на тот или иной вопрос. Главным источником денег на ремонт общественных помещений является фонд ремонта. Когда дом находится в плохом состоянии, то его собственникам приходится вносить в него довольно большие суммы, что значительно снижает «окупаемость» квартиры. Если товарищество собственников или кооператив не имеют достаточно денег на необходимые работы, то есть возможность взять кредит в банке. При этом владелец квартиры становится поручителем и в случае не возврата денег рискует всей своей долей в кооперативе или полностью квартирой, если речь идет о частной собственности.

Читайте также:  Замок или костел в собственность? Подробнее о покупке исторических зданий в Чехии

Вторичный рынок или новостройка?

С точки зрения качества строительных и отделочных материалов и технического состояния, меньше всего проблем несет покупка нового коттеджа или квартиры в новостройке. Цена таких объектов значительно выше по сравнению с аналогичными на вторичном рынке, однако первоначальные затраты компенсируются существенной экономией на ремонте и реконструкции. При покупке старого жилья необходимо очень внимательно исследовать техническое состояние и правильно оценить затраты на устранение неполадок. Нередко бывает, что покупка дешевой квартиры или дома с их последующим ремонтом и реконструкцией в итоге обходятся дороже нового аналогичного объекта. При выборе квартиры в престижном центральном районе этот факт играет меньшую роль, поскольку тут покупатель платит, прежде всего, за место.
При выборе коттеджа решающую роль может сыграть низкая цена, интересная архитектура или исключительность места. За низкой ценой красивого коттеджа в хорошем месте, как правило, кроются значительные технические недостатки, на устранение которых может уйти немалая сумма денег. Поэтому прежде чем покупать такой дом, стоит хорошо просчитать все последующие денежные затраты.

Что влияет на рыночную стоимость квартиры или коттеджа:

Цену повышают: престижность района, центр города или спокойное место с хорошим транспортным сообщением, качественное утепление, изоляция от воды, кирпичные стены, оригинальная архитектура, дополнительное оснащение, планировка, в случае домов еще и подведенные канализация, водопровод, газ, красивые пейзажи.

Цену снижает: близость транспортных магистралей или промысловых зон, плохое транспортное сообщение, отсутствие или низкое качество изоляционных конструкций, стены и фундамент из некачественного строительного материала, полное или частичное отсутствие необходимых коммуникаций, поврежденные крыша или потолок, радиация, загрязненный земельный участок.

Возможные риски

Предложения чешских фирм-застройщиков на новое жилье на первый взгляд не отличаются друг от друга. Можно сравнить цены на квадратный метр, месторасположение, материалы и оборудование. Основная разница в том, когда, в какой величине и с каким риском покупатель заплатит застройщику деньги за квартиру.

При покупке квартиры в строящемся доме риск зависит прежде всего от того, как финансируется проект, из денег клиентов, банковских кредитов или средств самого застройщика. Если строительство финансируется только при помощи средств клиентов и при этом застройщику не удается продавать квартиры достаточно быстро, в бюджете возникают финансовые дыры, что за собой может повлечь крах всего проекта. Наиболее привлекательная, с точки зрения безопасности, ситуация, когда финансирование большей части проекта производится банком, поскольку он тщательно просчитывает жизнеспособность проекта и контролирует ход строительства на всех его этапах.

Определенным риском является финансирование преимущественно из собственных средств застройщика. В этом случае рекомендуется платить деньги уже после окончания строительства и перевода квартиры в частную собственность. В случае, если покупатель платит деньги вперед, он экономит часть средств, но повышает риск. Наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие квартиры в новостройках в крупных городах Чешской республики, стоимость которых составляет около 30−35 тысяч крон за квадратный метр (1500 долларов США). Покупателям предоставляется большой выбор планировок и районов. Благодаря растущей конкуренции среди застройщиков и повышении требовательности покупателей, качество нового жилья все время улучшается.

Читайте также:  Купить квартиру в Карловых Варах недорого - цены и продажа квартир в Чехии

Значительно отличается ситуация в случае покупки нового коттеджа в Чехии. В отличие от квартир в жилом доме, застройщику нет необходимости одновременно достраивать все дома запланированного поселка, что значительно снижает риск прекращения или заморозки проекта по финансовым причинам. Еще один момент, снижающий риск состоит в том, что покупатель платит залог, а сразу после того, как первый этаж будет готов, еще недостроенный объект и участок могут быть внесены в кадастр недвижимости в качестве собственности покупателя. После этого владелец платит этапами только за то, что уже сделано.

Оценка доходов и расходов

По оценкам чешских экспертов, средства, которые предстоит инвестировать в объект его владельцу в ближайшие 10 лет составляют в случае квартир в среднем 20% от стоимости, в случае домов — около 40%. Прибыль от сдачи в аренду коттеджа за вычетом затрат на обслуживание может составлять в среднем 2−4% в год от стоимости объекта на момент покупки. Аренда квартиры при стандартных коммунальных платежах принесет прибыль в размере 4−6% годовых от ее стоимости.

Затраты на оформление

Как правило, при покупке дома или квартиры на вторичном рынке, покупатель решает воспользоваться услугами агентства недвижимости. Обычно такие фирмы имеют свои базы данных продающихся объектов и при выборе из уже имеющихся предложений, с покупателя деньги за услугу не берут — тут все оплачивает продавец. С покупателя недвижимости могут попросить оплату только в случае заказа на поиски определенной недвижимости. При подписании договора купли-продажи агентство обычно берет с покупателя аванс, который пропадает в случае отказа от сделки без уважительных на то причин. Плательщиком налога при переоформлении недвижимости является продавец, но покупатель по закону становится его поручителем. Поэтому рекомендуется часть заплаченных за квартиру денег передать на временное хранение нотариусу, агентству или банку с условием их выплаты только после погашения всего налога. Пошлину за оформление права собственности в кадастре недвижимости наоборот платит покупатель.

Если новый владелец квартиры тут же решит ее продать, будет обязан полученную сумму внести в качестве дохода в свою налоговую декларацию и заплатить с нее налог. Освобождение от уплаты налога начинает действовать после 2 лет владения квартирой в частной собственности или 5 лет в случае кооперативного жилья.

Читайте также на эту тему:

Сравнить варианты