Результаты поиска

Купить недвижимость в Чехии: как выбрать агентство-посредника

Автор: Деловая Прага в 05.06.2015
| 0

Выбор агентства недвижимостиДействующие в Чехии агентства недвижимости придерживаются двух принципиально разных подходов к работе. Все зависит от того, чьи интересы они представляют — покупателя или продавца. Как правило, крупные компании предлагают потенциальному покупателю выбрать недвижимость из уже имеющихся у них предложений. В этом случае риэлторы выступают на стороне продавца. Так работают в основном чешские агентства. Русскоязычных компаний с обширной базой объектов в Чехии практически нет. И на это есть объективные причины. Мало кто из чехов, продавая квартиру или дом, обратится в иностранную фирму, когда на рынке много чешских. При такой схеме стоимость услуг посредника, как правило, уже заложена в указанную цену недвижимости.

Недостатком такой схемы является то, что покупатель ограничен в выборе базой данных конкретного агентства и не всегда сможет найти то, что ему нужно. Кроме того, риэлторы заинтересованы в продаже и оценить их объективность бывает сложно.

Второй вариант — это представление интересов покупателя в Чехии. Собственно, именно так и работают практически все русскоязычные фирмы, продающие недвижимость. Схема работы здесь немного иная. После того, как покупатель ставит задачу: что, где и за какую цену он хочет купить, начинаются поиски квартир и домов под заказ по всем имеющимся на рынке предложениям и переговоры с агентствами, которые выбранные объекты продают. Выбор у покупателя в таком случае, конечно, больше. Но, за представление интересов покупателя агентство-посредник берет определенную комиссию. Как правило, это 3−7 процентов от стоимости выбранного объекта. Часть фирм просто вывешиваю у себя на сайтах предложения чешских компаний, значительно завышая цену. Более солидные агентства недвижимости работают по договорам с чешскими фирмами.

За что платит покупатель

За что же платит покупатель те 3−7 процентов от стоимости недвижимости агентству? Казалось бы, даже при минимальных знаниях чешского языка вполне можно самостоятельно найти в интернете нужный объект и не переплачивать. Стоит, однако, понимать, что работа агентства заключается отнюдь не только в беглом просмотре объявлений в интернете.

Во-первых, покупатель платить не только за поиски недвижимости в газетах или интернете, но и в базах чешских компаний. Представитель клиента рассылает партнерам запрос и покупателю могут быть предложены объекты, еще не поступившие на сайты и в газеты. Как правило, особо выгодные предложения тут же «улетают с рук», поэтому такая схема работы себя, безусловно, оправдывает.

Во-вторых, в стоимость услуг входит юридическая проверка покупаемой недвижимости и и всех обстоятельств сделки. Обычно агентство, которое продает квартиру или дом, составляет документы как можно проще. Их содержание соответствует закону, но не отображает специфики конкретного объекта. При их составлении риэлтеры часто стараются отобразить как можно меньше разных «шероховатых» моментов поскольку все дальнейшие споры происходят уже напрямую между покупателем и продавцом и в судебном порядке. Фактически агентство, которое продает недвижимость, устраняется из этой сделки и не несет никакой ответственности.
Почему на это обстоятельство нужно обращать внимание? Бывают ситуации, которые не обязательно говорят о желании агентства обмануть или подвести покупателя, но которые нуждаются в подробном описании во всех договорах. Например, если до покупки клиентом квартиру арендовал кто-то другой, то арендатор имеет право преимущественной покупки. И желательно обезопасить себя от того, что этот человек решит по суду обжаловать сделку. Другой пример: человеком, который арендовал квартиру, был иностранец. Он, конечно, может заявить о своем отказе от права преимущественной покупки. Но, если он подпишет это у чешского нотариуса на чешском языке, то такую бумагу в суде очень просто оспорить. Он всегда может сказать, что, поскольку он иностранец, то не понимал сути документа и поэтому просит считать свою подпись недействительной.

Читайте также:  Коммерческая недвижимость в Чехии и Праге - продажа, длительная аренда

И таких потенциально опасных для покупателя моментов на объекте может быть несколько. Обнаружить их и зафиксировать должным образом в договоре — это как раз задача адвоката, который сопровождает сделку. Если чего-то не записано, не сделано, то это совершенно не обязательно приведет к каким-то последствиям, но тем, кому нужна максимальная гарантия чистоты сделки, тем такая помощь просто необходима.

И, наконец, третий момент, который входит в стоимость услуг агентства — это юридическая проверка истории самого объекта. В Чехии срок давности для обжалования документов, имеющих отношение к сделкам с недвижимостью, составляет 10 лет. Если в течение этого времени были осуществлены какие-то операции по этой недвижимости и они были проведены тем способом, который можно оспорить, то эта квартира уже находится в поле потенциального риска. Адвокат, который работает в интересах покупателя, поднимает все договора, которые были за последние 10 лет, проверяет и находит всевозможные слабые места.

Кроме вышеуказанных обстоятельств покупателя могут подстерегать и другие опасные моменты. Например, если продавец совершает сделку, являясь банкротом, тот она будет недействительной. Есть и такой момент, как отношения бывших супругов. Если они разведены, то в течение нескольких лет каждый из них имеет право предъявить претензии на имущество, которое было приобретено во время их совместной жизни. Причем, даже в том случае, если оно уже продано. В таком случае суд, как правило, просто приостанавливает сделку или «замораживает» недвижимость. В итоге, скорее всего, все будет в порядке, но разбирательство отнимет у владельца такого объекта массу времени и сил.

Как определить добросовестность агентства

В Чехии, как и во всем мире так же встречаются и недобросовестные люди. Есть они и среди риэлторов. Помимо общеизвестных атрибутов, таких как офис, опыт существования, рекомендации, каких-то других явных отличительных черт серьезного агентства недвижимости нет.

Что же касается самих способов недобросовестного отношение к работе, то их несколько:
Если агентство предлагает недвижимость других фирм от своего имени, то оно ставит завышенную цену. Причем цена эта может быть завышена не на 5 процентов, что составляет провизию нормального агентства, а на 10−20. После того, как клиент соглашается приобрести, агентство уже ведет переговоры с продавцом, которому предлагает разделить эту сумму в каких-то пропорциях.

Читайте также:  Продажа недвижимости в Чехии - общие правила

Убеждение клиента в покупке того объекта, который ему не очень подходит. Как правило, многие покупатели чешской недвижимости плохо ориентируются в местных реалиях, особенно, если речь идет о иностранцах. Недобросовестное агентство может убедить человека в покупке того варианта, который принесет ему больше прибыли.
Нельзя исключить и самый грубый криминал — получение денег на покупку квартиры на свой счет или на руки и потом исчезновение с этими деньгами. Такие случаи, к сожалению, бывали и исключить их возможность и в будущем тоже нельзя.

Как происходит покупка недвижимости в Чехии?

После того, как объект недвижимости выбран, подписывается договор о его резервации и покупатель вносит залог. Как правило, эта сумма колеблется в пределах 50−150 тысяч крон. Эти деньги, как правило, передаются агентству, продающему недвижимость. С одной стороны — это плюс, т. е. в случае, если сделка не состоится, вернуть свои деньги будет легче. Минус в том, что оплата резервации ни к чему не обязывает хозяина недвижимости и не гарантирует, что владелец не продаст недвижимость кому-то другому, кто может предложить лучшие условия. Деньги могут быть переданы и продавцу. С точки зрения покупателя такой вариант даже целесообразнее, поскольку это обязывает владельца продать недвижимость тому, кто уже заплатил аванс.
Потерять залог покупатель может в случае, если не выполнит условия договора, например, не выплатит сумму полностью до определенного срока или откажется от сделки без уважительных причин. Как правило, недвижимость резервируется на месяц, но в случае особой договоренности срок может быть и увеличен.

Следующий шаг — подготовка необходимых для совершения сделки документов. При этом существует два варианта развития событий. Если покупатель уже располагает всей нужной для покупки суммой, то сразу готовится договор купли-продажи, деньги перед его подписанием передаются на ответственное хранение нотариусу, адвокату или в банк.
Если у покупателя нет всей суммы, то подписывается «договор о договоре» или протокол о намерениях, в котором указывается, в течение какого срока будет совершена сделка. Разумеется, при этом продавец получает от покупателя аванс, который не возвращается если сделка срывается по вине покупателя. После того, как покупатель находит все средства, подписывается договор купли-продажи и сделка совершается так, как это было описано выше.

После подписания договора и подачи документов в кадастр недвижимости эта сумма может быть разморожена и передана продавцу. Впрочем, передача денег может произойти по после проведения записи в кадастре — тут все зависит от договоренности. В Праге эта процедура длится значительное время — до 4 месяцев, поэтому как правило, продавец не хочет ждать так долго. В последнее время ситуация значительно улучшилась и внесения изменений в кадастр недвижимости проводится в течение месяца.

Читайте также:  Купить недвижимость в Чехии - шпаргалка

Окончательно завершенной сделка считается тогда, когда смена собственника будет зафиксирована в кадастре недвижимости. Теоретически по каким-нибудь причинам чиновники кадастрального управления могут не согласится с изменениями и тогда сделка не состоится. Но, как правило, если все документы оформлены по закону, изменение права собственности регистрируются. После этого в случае возникновения конфликтных ситуаций оспорить сделку можно будет только через суд.

Еще один пункт, который часто волнует покупателя — когда можно въезжать в свою квартиру. Действительно, учитывая сроки регистрации сделки в кадастре недвижимости этот вопрос очень актуален. Однако, он решается исключительно договоренностями между покупателем и продавцом недвижимости. Как правило, после того, как покупатель полностью расплатится за покупку, ему уже ничего не мешает жить в новой квартире, даже если запись в кадастре не произведена.

Кооперативная квартира

Процесс покупки кооперативной квартиры выглядит иначе, чем жилья, находящегося в частной собственности. В этом случае приобретается на сама собственность, а пай в кооперативе. Упрощенно процесс смены собственника пая заключается в следующем: в книге записи членов кооператива один владелец вычеркивается, а другой становится на его место. Формально принятие нового члена должно происходить на общем собрании кооператива. Но, как правило, это вопрос формальный и документы просто датируются датой ближайшего собрания кооператива.
Процесс покупки кооперативной квартиры можно разделить на три этапа:

  1. Собственно процесс продажи доли в кооперативе. Здесь, как и в случае с любым другим имуществом, участвуют исключительно продавец и покупатель, кооператив на данном этапе из сделки исключен.
  2. Вступление покупателя в кооператив. Физическое лицо (или лица) или фирма, как это в основном бывает случае с нашими соотечественниками, после покупки доли в кооперативе де-факто автоматически становится его членом. Однако документальное оформление этого события занимает определенное время.
  3. Последний шаг — заключение договора аренды квартиры между кооперативом (собственником недвижимости де-юре) и покупателем (собственником де-факто).

Не смотря на необходимость совершить множество юридических действий, на деле процесс покупки кооперативной квартиры и новоселья происходит довольно быстро. Как правило, после продажи доли уже можно заезжать в квартиру, переоформление происходит записью в журнале председателя Правления.

Читайте также на эту тему:

Сравнить варианты