Результаты поиска

Как заработать на недвижимости в Чехии

Автор: Деловая Прага в 05.06.2015
| 0

Ищите перспективные адреса

При покупке квартиры в качестве инвестиции всегда нужно учитывать географический фактор. Простой пример: в 2005 году в Остраве можно было купить квартиру за смешные по нынешним временам деньги — примерно полмиллиона крон (20 000 евро), сегодня ее можно продать уже в три раза дороже — за полтора миллиона крон (60 000 евро). В городах Либерец и Оломоуц квартиры за тот же срок подорожали в два раза. Сейчас о такой прибыли можно только мечтать. По самым оптимистическим прогнозам в 2008 год жилая недвижимость в Чехии может подорожать максимально на 20 процентов, причем, далеко не везде и далеко не вся. Как узнать, где и когда, а главное, что покупать? Об этом — ниже.

В провинции цены растут быстрее

Покупка недвижимости изначально представляет собой определенный риск, если учитывать возможные всплески инфляции, перспективу насыщения рынка и последующую стагнацию цен, а также целый ряд других факторов. «Если предполагаемая прибыль от вложения средств в недвижимость не превысит 7 процентов — существуют и другие инструменты зарабатывания денег», — поясняет эту мысль аналитик компании Patria Finance Давид Марек. Итак, где будет дорожать жилье в ближайшие годы? Как предполагают эксперты из девелоперских компаний и экономисты, работающих в этой области, которых опросило авторитетное чешское экономическое издание Hospodarske noviny, квартиры будут дорожать в городах, перспективных для инвесторов и с достатком рабочих мест. Это прежде всего Брно, Острава и Градец Кралове, некоторые специалисты к ним добавляют Либерец, Пардубице, Плзень и Злин. Подорожать могут и квартиры в городах поменьше, в частности, эксперты упоминали такие населенные пункты в Среднечешском крае, как, например, Кладно и Млада Болеслав. Разумеется, квартира должна быть в хорошем районе с приличной транспортной доступностью. Такие объекты могут подорожать за год более, чем на 20 процентов.

Противоположная ситуация, по мнению специалистов, складывается в городах Устецкого края и на Высочине. Здесь цены на жилую недвижимость ожидает стагнация.

Квартиры же в Праге уже не принесут такой прибыли инвесторам, как раньше. Они будут дорожать, но уже менее интенсивно, чем, скажем, в прошлом году. В среднем рост цен на пражскую недвижимость может составить от 4 до 10 процентов. Как предполагает руководитель компании AAABYTY. cz Петр Иллетшко, вырасти в цене могут квартиры площадью до 50 м² старой застройки в таких районах как Нусле, Вршовице, Смихов или Голешовице. Подорожают и квартиры площадью до 100 м² в новых домах, расположенных в так-называемом «широком центре» Праги.

Выбирайте осторожно

При покупке недвижимости в качестве инвестиции необходимо иметь представление, как будет развиваться в ближайшем будущем район, в котором она расположена. Новая станция метро неподалеку или, например, открытие нового производства, означающее наличие рабочих мест, объекты социально-культурного назначения — эти факторы иметь положительное значение для роста стоимости квартиры. Напротив, скоростная автотрасса или бар, расположенный прямо под ее окнами, сыграют негативную роль.

«Гарсонки» растут в цене

Согласно результатам исследования, проведенного центром CIDEAS строительного факультета Чешского технического университета, в последний год ощутимо — более чем на 20 процентов возросли в цене так-называемые гарсонки — небольшие однокомнатные квартиры, где кухня совмещена с жилой комнатой. «Спрос на эти квартиры вызван максимально доступными, применительно к цене таких квартир, ипотекой», — объясняет сотрудник центра CIDEAS Эдуард Громада.

Гарсонки покупаются, главным образом, для последующей сдачи в аренду. «Арендатора найти не сложно. Другое дело, что недостатком такой схемы является частая смена жильцов, быстрый износ квартиры, необходимость постоянно проводить ремонт», — отмечает директор по стратегии компании Central Park Praha Томаш Зыкан.

Читайте также:  Недвижимость в Праге - представлены цены в рублях

Двухкомнатные — тоже. Пока

Квартиры средней величины — 2+кк и 2+1, то есть двухкомнатные, расположенные в хороших районах тоже дорожают. Эксперты отмечают, что пока они пользуются хорошим спросом и определенный запас для дальнейшего роста в цене у таких квартир есть. Однако, рано или поздно спрос на такое жилье перестанет увеличиваться, уверены специалисты. А это значит, что и цены на двухкомнатные квартиры тоже могут остановиться в росте. «Сейчас все больше людей создают семьи, особенно это касается тех, кто родился в семидесятые годы, во время всплеска рождаемости. Молодым семьям двухкомнатной квартиры уже недостаточно, их интересуют трехкомнатные — площадью от 70 до 100 м2», — говорит Павла Темрова из девелоперской компании Finep.

Цены на панельные дома, как уже неоднократно писалось, скорее всего, перестанут расти и даже начнут снижаться. Впрочем, это общая тенденция, в которой, разумеется, могут быть исключения. Панельные дома, расположенные в хороших районах с развитой инфраструктурой, с хороши транспортным сообщением с центром, каких немало, например, в Праге — будут пользоваться спросом и дальше.

Города-спутники — в прошлом

Специалисты скептически оценивают перспективы вложения средств в покупку домов в так-называемых «городах-спутниках», построенных поблизости от крупных центров, прежде всего, благодаря еще не развитой инфраструктуре в этих районах. «Спрос на такое жилье есть, но он довольно ровный, поэтому мы предполагаем, что рост цен здесь будет минимален», — считает Давид Черник из компании Maxima Reality.

Все зависит от ипотеки

Будущее развитие рынка жилой недвижимости зависит от того, как себя поведут ставки ипотечных кредитов. Пока они сравнительно невысоки. Их рост означал бы снижение спроса и, как следствие, падение цен на жилье. «Инвестор должен отслеживать ставки ипотечных кредитов и как только они начнут расти — продавать квартиру. А после того, как дорогие кредиты приведут к ощутимому падению цен на жилье — снова покупать», — советует Павел Регулка, автор курса «Как покупать и арендовать квартиры». По его словам, рост цен на жилье продолжиться еще год или два.

Аллан Ирек из компании Eube оценивает ситуацию оптимистичнее, по его словам продажу квартир, купленных в целях инвестиции, лучше запланировать на 2010 — 2011 годы, когда ожидается выравнивание спроса и предложения и прекращение серьезного роста цен.

Использование ипотечного кредита для покупки квартиры, которая затем будет сдаваться в кредит — шаг достаточно рискованный. При принятии окончательного решения инвесторы должны тщательно просчитать окупаемость такого проекта, учитывая размер платежей по кредиты, цену, за которую квартиру или дом можно сдавать в аренду и предполагаемую динамику цен на данный тип недвижимости.

«Инвестиции в недвижимость с использованием ипотечного кредита можно рекомендовать только тем людям, кто достаточно уверенно и независимо себя чувствует в финансовом плане. При этом квартиру для покупки нужно искать в районе, где с большой вероятностью можно ожидать рост цен на недвижимость», — говорит член правления Ассоциации развития рынка недвижимости в ЧР Иржи Пацал.

Его слова подтверждает и Павел Когоут, директор по развитию консалтинговой фирмы Partners. «Как правило, нельзя сказать, что покупка квартиры с помощью ипотечного кредита для ее последующей сдачи в аренду принесет инвестору золотые горы. Несколько лет назад это было так, но сейчас условия изменились», — считает эксперт.

Купить подешевле — сдавать подороже

Основой успешного вложения средств в недвижимость при помощи ипотеки является выбор объекта с относительно низкой стоимостью и наличие возможности сдачи его в аренду за сумму, превышающую платежи по ипотечному кредиту. Следует помнить еще и о том, что инвестора, помимо платежей по ипотечному кредиту, ожидают и другие траты, например, платежи в фонд ремонта дома, налог с недвижимости. Инвестор не должен забывать и о том, что купленная в кредит квартира далеко не всегда будет сдана в аренду все время — поиск подходящих арендаторов займет какое-то время.

Читайте также:  За что мы платим риелторам?

Географический фактор

Разница между расходами на купленную в кредит квартиру и прибылью, которую инвестор будет получать от ее сдачи в аренду, серьезно различается в зависимости от типа недвижимости и района, в котором она находится. Например, трехкомнатную квартиру в городе Устье-над-Лабой можно купить примерно за полтора миллиона крон, в Праге же точно такое же жилье может стоит и в три раза дороже. При этом такую квартиру в первом городе можно сдать за 8 тысяч крон в месяц, в Праге арендная плата за аналогичное жилье может колебаться от 12 до 15 тысяч крон. Арендодатель в Устье-над-Лабой вполне может рассчитывать, что арендная плата покроет ипотечные платежи. А вот в Праге же в таком случае плата за наём должна составить примерно 25 тысяч крон в месяц (почти 1000 евро).

Форс-мажор

Инвестора ждут и другие риски. Недвижимость может неожиданно подешеветь, причем, по причинам, не зависящим от владельца жилья. Это может быть что угодно — от природных катастроф до решений местных органов власти. В качестве примера можно привести организацию специальных зон для парковки в Праге 2, Праге 3 и Праге 7. Отсутствие возможности без проблем припарковать свою машину у дома реально снижает шансы быстро и выгодно сдать квартиру в аренду.
Впрочем, возможно и обратное: квартира может и вырасти в цене, если где-то рядом, например, появится новый торговый центр, станция метро или появится работодатель, обеспечивающий новые рабочие места, что автоматически увеличит спрос на жилье в данном районе.

Условия получения кредита

Чешские банки идут навстречу инвесторам, желающим купить квартиры в кредит и планирующим погашать его, сдавая жилье в аренду. Правда, процентные ставки в таком случае на несколько десятых процента выше, чем по обычным кредитам.

Ключевых факторов, которыми нужно руководствоваться при принятии решения об инвестировании средств в жилую недвижимость, строго говоря, всего два: стоимость приобретаемого объекта и размер арендной платы, которую инвестор сможет получать с этого объекта. Ниже мы приводим несколько конкретных примеров, которые были опубликованы на сайтеihned. cz, в которых показано, как и сколько можно заработать при покупке квартир с последующей ее сдачей в аренду в трех крупнейших городах Чехии — Праге, Брно и Остраве.

В целом, делает вывод ihned. cz, учитывая уровень инфляции, который составляет около 5-ти процентов в год, прибыль от сдачи новоприобретенных квартир в аренду может составить от 3,5 до 4,7 процентов. Это на первый взгляд немного. Однако, следует учитывать, что и сама недвижимость вырастет в цене и рост этот как минимум перекроет инфляцию. Итак, перейдем к конкретным примерам.

Прага

Допустим, инвестор покупает двухкомнатную квартиру 2+1 в районе Дейвице площадью 56 квадратных метров после после капитального ремонта, находящуюся в частной собственности, за 3 780 000 крон (около 149 000 евро). Помимо собственно квартиры в эту цену входят крытое место для парковки автомобиля и отдельная кладовая в подвале. В квартире есть ванная, полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной. Станция метро Дейвицка находится в пяти минутах пешком, остановка трамвая — в ста метрах.

Такую квартиру можно сдать в аренду за 14 000 крон (550 евро) в месяц. Расходы на ее содержание составят примерно 2800 крон (110 евро) в месяц. В том числе страховка — 700 крон, 2100 — платежи в фонд содержания и ремонта здания. За электроэнергию и газ арендаторы будут платить сами.

За год инвестор получит в качестве арендной платы 168 000 крон (6 600 евро). Из этой суммы 33 600 крон (1 320 евро) уйдут на выплаты в фонд содержания и ремонта дома, что можно отразить в налоговой декларации в качестве расходов, которые будут вычтены из суммы, подлежащей уплате в качестве налогов. Кроме того, он может себе списать и расходы, связанные с покупкой этой квартиры — каждый год 3,4 процента от цены квартиры, т. е. 128 520 крон в год (5 049 евро). Исключение составляет первый год, когда списывается только 1,4 процента. Таким образом, начиная со второго года от суммы, полученной в качестве арендной платы, можно вычесть 162 120 крон (128 520 + 33 600). Налогооблагаемая прибыль в таком случае составляет 5880 крон (примерно 230 евро). Налог — 15 процентов от указанной суммы, т. е. 830 крон. Чистая годовая прибыль от сдачи квартиры в аренду составит 168 000 — 162 120 — 882 + 128 520 = 133 518. Таким образом, единовременное вложение в размере 3 780 000 крон будет приносить ежегодную прибыль около 3,5 процента.

Читайте также:  Маленькая квартира – наилучшее вложение

Брно

Квартира 2+1 в районе Zabovresky площадью 60 м² покупается за 2 500 000 крон (чуть более 98 тысяч евро). Квартира и дом, в котором она находится, прошли капитальный ремонт. Помимо собственно квартиры в цену входят отдельная кладовая, оборудованная кухня с посудомоечной машиной. Остановка общественного транспорта находится в пяти минутах ходьбы.

Эта квартира может быть сдана в аренду за 9 500 крон в месяц (372 евро). Расходы на нее составят примерно 2 300 крон в месяц. Сюда относится: 500 крон — страховка, налог с недвижимости, платеж управляющему дома, 1200 крон — платеж в фонд капитального ремонта дома и еще 600 крон — резервный фонд содержания и ремонта квартиры. Коммунальные расходы — газ и электричество — оплачивают арендаторы. Предполагается, что квартира будет находится в аренде минимально год.

Владелец квартиры за год получит в качестве арендной платы 114 000 крон (4 470 евро). Расходы на содержание недвижимости за год составят 27 600 крон (1 082 евро), которые можно отнести к расходам, вычитаемым из суммы, подлежащей уплате в качестве налогов. Кроме того, из налогооблагаемой суммы списываются, как и в предыдущем случае, расходы на приобретение жилья — 3,4 процента от его стоимости, в первый год — 1,4 процента. Эта сумма, начиная со второго года будет составлять 85 000 крон (3 333 евро). Таким образом всего из налогооблагаемой суммы исключается 112 600 крон (85 000 + 27 600). Налог — 15 процентов — придется заплатить с суммы 1 400 крон, что составит 210 крон. Таким образом, чистая прибыль от сдачи в аренду квартиры, купленной за 2 500 000 крон, за год составит 86 190 крон или примерно 3,5 процента от инвестированной суммы.

Острава

Двухкомнатную квартиру площадью 56 квадратных метров в районе Hrabuvky или Zabrehu в этом городе можно купить за 1 280 000 крон (чуть более 50 тысяч евро). Технические данные квартиры — точно такие же, как и в двух предыдущих случаях. Остановка общественного транспорта — в пяти минутах ходьбы.

Стандартная цена аренды такой квартиры в таком районе — 7 500 крон в месяц (294 евро). Расходы на содержание недвижимости составят 2 200 крон: 500 крон — страховка, налог за недвижимость, оплата услуг управдома и уборщицы, 1 200 крон — платежи в фонд капитального ремонта, 600 крон — в фонд ремонта квартиры. За газ и электроэнергию арендаторы будут платить сами.

Арендная плата принесет владельцу этой квартиры 90 000 крон в год (3 529 евро). Расходы на ее содержание за тот же период составят 26 400 крон (чуть более 1000 евро). Эти деньги при подсчете дохода, подлежащего налогообложению, учитываться не будут. Всего же из налогооблагаемой прибыли выводится 43 520 крон. Таким образом, владелец квартиры заплатит налоги только с 20 080 крон, что составит 3 012 крон (118 евро). Чистая прибыль от сдачи в аренду квартиры, купленной за 1 280 000 крон составит 60 588 крон в год, что составляет более 4,7 процента от инвестированной суммы.

Читайте также на эту тему:

Сравнить варианты