Результаты поиска

Договор бронирования при покупке недвижимости в Чехии: третий — лишний?

Автор: Деловая Прага в 04.03.2016
| 0

Договор бронирования недвижимости в ЧехииПотенциальный покупатель недвижимости в Чехии рано или поздно сталкивается с предложением заключить «договор бронирования» (договор резервации). Существует несколько вариантов его названия, но всегда речь идёт об одном и том же, по сути, соглашении. Покупателю, заинтересованному в приобретении недвижимости, посредник в лице агентства предлагает заплатить определённую сумму в качестве залога. Для заинтересованного в покупке клиента этот шаг должен означать некую уверенность, что продавец не будет искать другого покупателя. Но также договор этот накладывает на покупателя и существенное обязательство: в течение обусловленного времени заключить договор о приобретении недвижимости. Но самое неприятное может случиться с покупателем тогда, когда, по какой-то причине, он откажется от предложения.

В таком случае весь залог достаётся агентству. Дело в том, что, по законам Чешской Республики (§ 1746/2 ГК), договор бронирования является непоименованным.

Непоименованным является договор, не предусмотренный гражданским законодательством. Он имеет свою каузу, не известную Гражданскому кодексу Российской Федерации, а так же не соответствует квалифицирующим признакам отдельных закрепленных в законодательстве видам поименованных договоров.

Попробуем разобраться? Первое, что бросается в глаза, это цель, которую преследует заключение договора бронирования. Самой заинтересованной в нем стороной является, несомненно, само агентство по недвижимости, выступающее в роли посредника между продавцом и покупателем. В виду непоименованного характера договора (отсутствие законом прописанных реквизитов договора) центром его часто становится описание и условия получения комиссии агентством, равно как и неустойки в случае отказа от покупки. Как мы видим — с точки зрения продавца и покупателя договор бронирования является абсолютно лишним.

Не будет излишним обратить внимание читателя на тот факт, что многие агентства проявляют халатность и непрофессионализм, используя во всех договорах один и тот же, часто устаревший, шаблон. Такие договоры не только не отражают специфику каждой покупки и пожелания участников, но и, зачастую, даже не соответствуют
действующему законодательству! Добавим к этому давление на покупателя, нередко оказываемое агентством, и получим довольно неприятную ситуацию. Как же вести себя так, чтобы в важном и ответственном вопросе приобретения недвижимости не стать жертвой торопливого и необдуманного решения, о котором придётся жалеть?

Читайте также:  Стоимость проживания в Праге и Чехии - цены на квартиры и дома

Давайте разберёмся подробнее в том, что может Вас ожидать.

Первым приходит на ум вопрос — а что же я, как потенциальный покупатель, получу заключением подобного договора? Агентство с готовностью предоставит следующие аргументы:

1) Вы получаете время и возможность проверить состояние недвижимости (фактическое и юридическое)
2) Вам дают гарантию того, что в обговоренные сроки недвижимость не будет предлагаться к покупке другим заинтересованным
3) У Вас появляется время определиться и обеспечить финансирование покупки.

Так ли это? Присмотримся ближе.

1) То, что каждый, всерьёз заинтересованный приобретением недвижимости, клиент уже заранее должен ознакомиться с правовым и фактическим статусом предлагаемой недвижимости, не требует подтверждения. Можете ли Вы себе позволить выложить немалую сумму залога за кота в мешке? В действительности же ситуация складывается
так, что покупателя заставляют принять на себя обязательства ДО того, как у него появится возможность проверить все нюансы предстоящей сделки. Таким образом первый из аргументов агентств является ложным. Опасность в данном случае представляет из себя тот факт, что в случае обнаружения проблем (юридических или
физических) с предметом продажи и следующим за ним отказом от приобретения покупатель теряет залог, оставленный агентству по согласно договору. Законно ли это? Согласно действующему законодательству ЧР подобный договор не является действительным, если в нём отсутствует сторона, выставляющая недвижимость на продажу, её владелец, и применение финансовых санкций к покупателю является незаконным.

2) Из первого пункта закономерно вытекает второй: гарантию, что недвижимость не будет продана другому лицу, может предоставить только такой договор, участниками которого являются все три (!) стороны, или же агентство владеет исключительным правом представления интересов продавца. Двухсторонний же договор между покупателем и агентством никак не ограничивает продавца в его праве распорядиться имуществом по своему усмотрению. Большим везением можно считать ситуацию, когда агентство возвращает залог покупателю при продаже недвижимости другому лицу.

3) Перейдём к третьему аргументу агентства: время на поиск денег для покупки. Тут дела обстоят ещё проще-покупатель думает, что договором бронирования обеспечил покупку недвижимости и может искать деньги. В действительности же бронирование зачастую не обуславливает детали будущего договора купли-
продажи, зато имеет широкий спектр санкций в пользу агента. Проще говоря, покупатель не знает заранее, что его ожидает. Сложности начинаются тогда, когда оказывается, что представления банка, продавца и покупателя о содержании договора различны, и прийти к общей договорённости не удаётся. В самом невыгодном положении остаётся, разумеется, покупатель: с одной стороны, штраф агентству за отказ от заключения договора, с другой — отказ финансирования банком или неприемлемые условия договора. Помочь в таком положении покупателю могут прописанные заранее условия договора купли-продажи, или же целый договор в качестве приложения. Также неплохо оговорить условия отказа от сделки.

Читайте также:  Квартира в городе или домик в деревне?

Сложность заключается в том, что вся сумма залога передаётся непосредственно агентству по недвижимости. В таком случае при любом развитии событий оно не останется в проигрыше — маржа уже лежит на счету. Дабы избежать такой ситуации покупатель может воспользоваться услугами нотариуса или адвоката, которым и будет передан залог. При успешном окончании сделки агентство по недвижимости получает свою прибыль, в обратном случае ему выплачивается установленный договором штраф.

Нельзя обойти стороной последний подводный камень со стороны агентства по недвижимости. В договорах бронирования часто встречаются утверждения следующего вида: «Залог, слагаемый при подписании договора бронирования, засчитывается в стоимость недвижимости и является вознаграждением агентства за посредничество при заключении договора». Подобные положения являются абсурдными, и могут вылиться в проблемы при налогообложении. Залог всегда является частью стоимости недвижимости! И действительно-несмотря на то, что договор заключает покупатель и агентство, сделка происходит между продавцом и покупателем, и интересы агентства здесь заключены быть не могут. Свои комиссионные оно получает от продавца, который пользуется её услугами. Между покупателем и агентством денежных сделок не происходит, поэтому нет никаких причин последнему требовать вознаграждения за услуги.

Разобравшись с реалиями договоров бронирования на рынке Чехии можно прийти к неутешительному заключению, что на Вас попытаются нажиться любыми возможными способами. На самом деле правильно составленный договор бронирования, отвечающий особенностям конкретной сделки и всех участвующих в ней сторон, является удобным инструментом и ведет к безболезненному заключению контракта. Невнимательное же отношение к мелочам в деле приобретения недвижимости закономерно приведёт покупателя к тому, что договор бронирования станет страховкой агентства от потери прибыли при любом окончании сделки.

По мотивам статьи.

Читайте также на эту тему:

Прокомментируете?

Ваш email не будет опубликован

Сравнить варианты